La finalización anticipada del contrato impide amortizar las obras llevabas a cabo en el local que le corresponden al arrendamiento operativo, que se imputan, por la cantidad pendiente de amortización, como una pérdida patrimonial en la renta general de la base imponible.
La adaptación de los locales a las necesidades del negocio que se va a desarrollar en ellos es casi inevitable cuando se pone en marcha uno de ellos o, simplemente, las circunstancias del negocio exigen la actualización del espacio en el que se desarrolla.
Se trata, por otro lado, de importantes inversiones económicas de las que la fiscalidad no queda al margen.
Pues bien, se preguntaba en esta ocasión a la Dirección General de Tributos por el tratamiento fiscal que podía aplicarse al abandono de las instalaciones que el empresario se ve obligado a realizar cuando finaliza el contrato de arrendamiento del local en que ejercía su actividad.
Responde el órgano consultivo que las obras de acondicionamiento realizadas en los locales sobre los que se realizan arrendamientos operativos (a cambio de un precio y por tiempo determinado) deben incluirse entre el inmovilizado material, si van a ser utilizadas por un periodo de tiempo superior al año.
En consecuencia, se podrán practicar amortizaciones sobre el coste de las obras de reforma, que deberán practicarse en función de su vida útil -que coincidirá con la duración del contrato de arrendamiento o cesión, incluido el periodo de renovación cuando existan evidencias que soporten que la misma se va a producir-, siempre que el plazo del arrendamiento sea inferior a la vida económica del activo.
En este último caso, el plazo mínimo de amortización será el que resulte del sistema de amortización utilizado por el contribuyente en base al método de estimación de rendimientos utilizado.
Todo ello conduce a considerar que, durante el tiempo que se haya mantenido en vigor el contrato de arrendamiento, el coste de las obras de acondicionamiento del local se habrá contabilizado como un activo material y se habrán practicado las correspondientes amortizaciones.
Por tanto, una vez que se rescinda el contrato de arrendamiento, se debe comprobar si las mencionadas obras de acondicionamiento se encuentran totalmente amortizadas o no:
-Si las mismas se encuentran totalmente amortizadas, la circunstancia de que las instalaciones realizadas se queden en el local no tiene ninguna incidencia, pues el coste de las mismas ya se ha amortizado durante los años de duración del contrato de alquiler, responde la DGT.
-Si las obras de acondicionamiento del local no se encuentran totalmente amortizadas, es decir, que el valor neto contable de las mismas es positivo, se producirá por ese importe una pérdida patrimonial, que deberá valorarse por el valor neto contable que tuviesen las mismas en el momento de producirse la rescisión del contrato de arrendamiento.
Al no derivar de transmisión previa, la pérdida deberá de integrarse en la renta general.
[Consulta DGT, de 1 de junio de 2023, consulta n.º V1495/2023]
Departamento de Documentación de Garrido