Y es que no es título suficiente para impedir la acción de desahucio, dado que el incidente del art. 675.3 LEC no tiene por objeto declarar si los ocupantes son o no propietarios, sino determinar si tienen derecho a permanecer en el inmueble dentro del marco de la ejecución hipotecaria
La sociedad demandante en la sentencia comentada en esta ocasión era la titular registral de una vivienda, que adquirió a través de un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se declaró que el demandado tenía derecho a permanecer en la misma, a salvo las acciones que pudieran corresponder a la entidad adquirente de la finca para desalojarle.
Y es que, durante el procedimiento, el demandado presentó un principio de prueba que trataba de demostrar que adquirió la vivienda mediante compraventa a través de un contrato verbal, presentando los recibos de pago del precio y declarando como testigo de la operación la propia parte vendedora. Asimismo, se aportaron los contratos de luz y agua de la vivienda, y los recibos de luz, desde la fecha en que dicha vivienda fue adquirida, así como el certificado de empadronamiento del demandado y de su familia desde tal fecha.
Pues bien, la cuestión litigiosa es si la ejecución hipotecaria es momento procesal oportuno para valorar el justo título para permanecer en la vivienda del ocupante, o esta cuestión debe resolverse en un proceso declarativo posterior a la misma.
A ello responde el Tribunal Supremo en línea con su jurisprudencia del siguiente modo: el juicio de desahucio por precario es el cauce procesal adecuado para determinar si la demandante tiene derecho a recuperar la plena posesión de la vivienda litigiosa y para valorar tanto el título que ostenta sobre ella como la carencia o insuficiencia del título de los demandados.
Recordemos que el precario es la situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor.
Sin embargo, el demandado defiende que su situación y la de su familia no puede calificarse como precario de la vivienda en cuestión, argumentando que el auto judicial dictado conforme al artículo 661.2 LEC les reconoce un título suficiente para permanecer en ella.
Más en particular, defiende que, si en dicho auto se ha declarado la existencia de un título de propiedad derivado de una compraventa, el futuro adquirente no puede utilizar la acción de desahucio por precario para desalojarlos, sino que debe acudir al juicio declarativo correspondiente para discutir la validez del título invocado por los ocupantes.
El juicio verbal de desahucio por precario, señala el Tribunal Supremo, es el procedimiento adecuado para que el titular recupere la posesión de un inmueble, permitiendo el análisis de las relaciones jurídicas alegadas por los ocupantes para justificar su permanencia. Y no es necesario que la ocupación derive exclusivamente de una mera tolerancia; basta con que el título esgrimido por los demandados sea insuficiente o de peor derecho que el de la demandante.
Por otra parte, el derecho del titular registral está amparado por el principio de legitimación registral del art. 38 LH, señala el Alto Tribunal.
Finalmente, señala, el incidente del art. 675.3 LEC no tiene por objeto declarar la propiedad de los ocupantes, sino determinar si tienen derecho a permanecer en el inmueble dentro del marco de la ejecución hipotecaria. Dicho precepto deja expresamente a salvo las acciones que pudiera ejercitar el futuro adquirente para el desalojo, sin que ello implique que el título invocado por los ocupantes sea suficiente para impedir la acción de desahucio.
[Sentencia Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección 1ª, de 12 de febrero de 2025, recurso n.º 4733/2024]
Departamento de Documentación de Garrido