La nueva ley de vivienda aprobada en los últimos días incorpora una serie de medidas normativas que restringirán la voluntad de las partes (constriñendo, básicamente, la libertad de pactos de quienes arriendan inmuebles de uso residencial), aumentando las garantías para quienes arriendan inmuebles residenciales en detrimento de quienes los ofertan en alquiler.
Ello no obstante, también contiene una serie de elementos fiscales (incentivadores, desincentivadores y de control) cuyo conocimiento resulta sin duda aconsejable para los operadores del mercado inmobiliario.
Así, por un lado, modifica en su disposición adicional primera la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU) y, en particular, su art. 17.3, a cuyo tenor “[e]l pago se efectuará a través de medios electrónicos” si bien se recoge también en el mismo que “[e]xcepcionalmente, cuando alguna de las partes carezca de cuenta bancaria o acceso a medios electrónicos de pago y a solicitud de esta, se podrá efectuar en metálico y en la vivienda arrendada”.
Como es sabido, la anterior redacción de la norma relegaba la cuestión a la autonomía de la voluntad de las partes, indicando que en su defecto el pago debía hacerse en metálico. Pues bien, el nuevo precepto parece venir inspirado más por la Administración tributaria que por estrictas cuestiones de protección al arrendatario; y se alinea, además, con las prohibiciones de uso de dinero en efectivo ya vigentes y que tienen como fin último combatir la economía sumergida y el fraude fiscal.
En efecto, las transferencias bancarias y similares permiten una mayor trazabilidad que los pagos en metálico. Lo curioso de la disposición transcrita es que puede resultar complicado probar la concurrencia de las circunstancias que permitirían el uso de dinero en efectivo y, además, no parece contenerse ninguna sanción jurídica en caso de incumplimiento. No obstante, el precepto referido permitirá ciertamente fundamentar mejor la culpabilidad en el ámbito sancionador tributario cuando se realicen regularizaciones por rentas inmobiliarias no declaradas.
Adicionalmente, la referida disposición adicional primera de la nueva norma modifica el art. 20.1 LAU, para imponer que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato sean a cargo del arrendador.
Debe recordarse que en dicho precepto se indica que “[l]as partes podrán pactar que los […] tributos […] que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada […] sean a cargo del arrendatario”. Esta posibilidad existía ya antes de la aprobación de la nueva ley de vivienda y se refiere a tributos distintos del IBI o de las tasas de basura (v. gr. tasas que haya de pagar la comunidad de propietarios por obras en la finca) con lo que su aplicación resulta ciertamente marginal.
Sin embargo, esta disposición adicional primera también modifica sustancialmente el art. 17 LAU, incluyendo un nuevo apartado 6º con una limitación en relación con el aumento de rentas de alquiler, el cual refiere que “la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de […] gastos que no estuviesen recogid[o]s en el contrato anterior”.
Siendo ello así, resulta acaso relevante que se fije en los contratos de alquiler tal posibilidad de repercusión de tributos antes de la entrada en vigor de la ley -si es que no se ha fijado con carácter previo en contratos anteriores-, o bien que se mantengan tales cláusulas en contratos subsiguientes, pues de lo contrario no se podrían incluir ya este tipo de pactos en un futuro.
Por lo demás, las mayores novedades fiscales se refieren a dos impuestos: el IRPF y el IBI.
En relación con el primero de ellos, la disposición adicional segunda de la nueva ley recoge una disminución de la reducción prevista para los rendimientos de capital inmobiliario derivados de inmuebles destinados a vivienda (que baja del 60% al 50%), introduciendo un requisito adicional para poder disfrutar del beneficio fiscal referido: que no se incumpla el ya transcrito art. 17.6 LAU (“congelación” de rentas de alquiler).
Ello no obstante, se aprueban asimismo tipos incrementados de reducción para determinados supuestos específicos que se quieren incentivar legislativamente. Tales porcentajes reforzados son:
-Del 60% cuando se hayan realizado obras de rehabilitación en los últimos 2 años.
-Del 70% cuando se alquilen viviendas a jóvenes de 18 a 35 años en zonas de mercado residencial tensionado; o a Administraciones públicas; o a entidades sin fines lucrativos con destino a alquiler social; o, en fin, cuando se destinen a alquiler tutelado por programas públicos de vivienda.
-Del 90% cuando se rebaje la renta del alquiler del contrato anterior en más de un 5%.
Ahora bien, estos beneficios fiscales (que aumentan la reducción general en una horquilla de 10 a 40 puntos porcentuales) no parecen crear un incentivo tributario relevante como para modificar conductas salvo, acaso, cuando los rendimientos sean altos -por ejemplo, por tener pocos gastos asociados al alquiler- y el tipo marginal del contribuyente de IRPF sea elevado.
En lo que respecta, por otro lado, al IBI, se aumentan las posibilidades de los municipios para fijar recargos por inmuebles desocupados “de forma continuada y sin causa justificada” por titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial. Ello se debe a que, habida cuenta de que la nueva legislación limita extraordinariamente la autonomía de la voluntad y los derechos de quienes arriendan inmuebles residenciales, podría producirse una constricción de la oferta de vivienda en alquiler a la espera de un cambio legislativo que sea más favorable para sus intereses. De ocurrir tal eventualidad, se produciría justo el efecto contrario que pretende la norma. Consecuentemente, en previsión de ello, la norma permite recargos en el IBI en los casos antes referidos de: (i) hasta el 50% cuando la citada desocupación exceda de 2 años; (ii) hasta el 100% cuando se excedan los 3 años (que, además, podrá ser modulada en varios porcentajes de recargo); y (iii) de hasta el 150% cuando 2 o más inmuebles de uso residencial se sitúen en el mismo municipio.
Uno de los aspectos más relevantes de la norma aprobada es que se elimina la anterior remisión a la normativa sectorial (estatal o autonómica) para (i) definir el término “desocupación”, entrando a regularlo directamente (> 2 años); y (ii) en lo que toca a las causas justificadas de desocupación, que pasa a delimitarlas expresamente (traslado temporal; problemas de salud o emergencia social; segunda residencia desocupada hasta 4 años; realización de obras o imposibilidad de habitación; litigio; u oferta en venta -hasta 1 año- o alquiler -hasta 6 meses-). Resulta curioso que la norma también alude a los inmuebles de Administraciones Públicas, y ello aun cuando los mismos resultan exentos en la medida en que estén afectos a la seguridad ciudadana y a los servicios educativos y penitenciarios, así como los del Estado afectos a la defensa nacional [art. 62.1.a) TRLHL], con lo que tal recargo para entes públicos tendrá, de hecho, poca virtualidad.
En suma, como se indicaba al principio de estas líneas, la nueva ley de vivienda recoge algunos aspectos tributarios que deben tomarse muy en cuenta por los operadores del mercado inmobiliario de cara a próximas acciones y subsiguientes ejercicios fiscales.
