El co-living y co-housing como modalidades habitacionales tienen su origen en Dinamarca en los años 60, posteriormente se extendieron a Norteamérica en lo años 80, y se encuentran vinculadas a jóvenes profesionales, con hijos, que deciden escoger esta tipología de vivienda para propiciar a estos una educación colectiva y colaborativa mientras atienden sus labores profesionales.
En España, estas alternativas habitacionales se han venido desarrollando recientemente como una modalidad alternativa de vivienda de carácter colaborativo cuyo objetivo principal es el desarrollo sostenible de las zonas urbanas, así como la implantación de edificios para estudiantes y jóvenes cualificados, que, a raíz, entre otros motivos, de la pandemia causada por el Covid-19, buscaban alternativas más económicas a la vivienda convencional.
Desde un punto de vista estrictamente jurídico, el régimen jurídico para la implantación de edificios en régimen de co-living y co-housing en España es prácticamente inexistente y hemos de partir de que existen diferencias entre ambas concepciones, como veremos a continuación.
Cataluña es la primera y única Comunidad Autónoma que ha regulado los denominados normativamente como “alojamientos de espacios comunes complementarios”, más cercano a la figura del co-living, mediante el Decreto-ley 50/2020, de 9 de diciembre, de medidas urgentes para estimular la promoción de vivienda con protección oficial y de nuevas modalidades de alojamiento en régimen de alquiler, con el objetivo de desarrollar nuevas fórmulas de alquiler que permitan dar respuesta a la demanda de vivienda con elementos de uso compartido, abaratando el coste de emancipación de los jóvenes y fomentando la movilidad formativa y laboral, e incluso que permita nuevas modalidades residenciales de otras franjas poblacionales, como las personas mayores.
De acuerdo con la definición prevista en la norma catalana, los alojamientos de espacios comunes complementarios son viviendas con superficies privativas inferiores a la general prevista para el resto de las modalidades de vivienda, que disponen de unos espacios comunes complementarios ajustados a unos requisitos mínimos y de calidad, y que requieren, asimismo, de cédula de habitabilidad.
Así, la normativa de habitabilidad fija para el espacio privativo una superficie útil interior no inferior a 24 m2, y para los espacios comunes complementarios, una superficie útil no inferior a 6 m2 por alojamiento si bien, en ningún caso, el sumatorio de ambas superficies útiles puede ser inferior a 36 m2.
Finalmente, y como rasgo novedoso en consonancia con el espíritu de la norma, cuyo objetivo último es fomentar el alquiler, se prohíbe la división horizontal del inmueble.
Sin embargo, otras grandes ciudades como Madrid, donde se desarrolla con frecuencia este régimen habitacional, carecen de desarrollo normativo a nivel municipal, si bien, está en proceso de tramitación el Avance de la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997, que, entre los aspectos, plantea una modificación que implica la regulación de nuevos modelos residenciales emergentes:
-Por un lado, la modificación de las nuevas formas de alojamiento introduce el co-living, como una modalidad de residencia compartida dentro de la clase de residencia, consistente en varias unidades de alojamiento, integradas por un dormitorio y baño cada una, compartiendo el resto de los espacios de la estancia, tales como la cocina y lavandería, e incluyendo otros espacios de ocio y trabajo ubicados en un mismo edificio.
Se encuentra orientado hacia perfiles de estudiantes y profesionales, en régimen de alquiler, como ocurre en Cataluña, y gestionado, normalmente, mediante una promotora y/o propietaria del edificio.
-Por otro lado, se introduce el co-housing, en este caso entrando a formar parte de la categoría de vivienda colectiva, dentro de la clase de vivienda, con vocación de permanencia y formada por viviendas privadas con dotaciones comunes para uso colectivo.
Podrá establecerse un régimen de propiedad y ser gestionada por los copropietarios, si bien, cabe plantearse otras fórmulas que actualmente ya se están desarrollando en la capital, como las cooperativas.
La aprobación definitiva de esta modificación no se prevé hasta finales de este año e incluso principios de 2023, si bien existen otros aspectos que han de valorarse para la implantación de estas nuevas modalidades habitacionales, y que son de elevado interés para los inversores, así como para los futuros inquilinos de las viviendas colectivas, que no es otro que las vicisitudes contractuales que pueden surgir derivadas del ejercicio de esta actividad.
Lo cierto es que la implantación del co-living, por su parte, parece conducirnos inevitablemente a propiciar el alquiler de viviendas, y, por tanto, a valorar cuál es la modalidad contractual idónea para brindar de seguridad jurídica a las relaciones que se establezcan entre los arrendadores e inquilinos, así como la regulación del uso de los espacios comunes del edificio para la convivencia entre los vecinos.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé el arrendamiento de vivienda como aquel “que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario”.
Por tanto, si el destino primordial responde a una vivienda permanente, el contrato de arrendamiento entre el promotor de la vivienda y los futuros inquilinos de estas quedarán sujetos a las normas del Título II de la LAU, mientras que aquellos que no tengan vocación de permanencia, se regirán por el régimen de libertad de pactos, y, por tanto, cabe plantearse otras modalidades contractuales a las de arrendamiento.
Así, se plantea la posibilidad de celebración, bien de un arrendamiento para uso distinto de vivienda de la LAU o bien, un contrato atípico, mixto, no exento de complejidad dada la naturaleza de la vivienda con espacios comunes, que puede regirse por las modalidades contractuales que prevé la normativa supletoria aplicable, es decir, por el Código Civil.
Como alternativa, pueden articularse contratos de habitación y/o hospedaje, si bien junto con la celebración de un contrato de prestación de servicios entre el promotor/propietario e inquilino para la regulación de los espacios comunes del edificio, que satisfaga las exigencias de implantación del co-living, para la regulación de cuestiones como el sufragio de los gastos, uso de los espacios comunes, -además de las normas que internamente puedan establecerse para la convivencia entre vecinos-, entre otros.
Además, no sólo se plantean y se están desarrollando estas modalidades contractuales para dar cabida a las viviendas colectivas, sino que, en muchos casos, se acude a otras figuras jurídicas como la comunidad de bienes o cooperativa para ejecutar esta tipología de proyectos, más cercanos a la figura del co-housing.
Actualmente en Madrid, existen cooperativas constituidas para la implantación de proyectos de co-housing, consistentes en edificaciones formadas por viviendas individuales que comparten espacios comunes. En este sentido, se constituye una sociedad donde los socios ostentan un derecho de uso sobre el edificio y aportan las cuotas correspondientes, y es la cooperativa la que asume los gastos derivados del proyecto.
A este respecto, el 19 de enero de 2022 fue publicado en el BOE, el Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025, que incluye las modalidades residenciales de tipo cohousing, para fomentar la vivienda cooperativa en cesión de uso mediante la concesión de subvenciones, para ayudar a personas jóvenes, con escasos recursos económicos, en su acceso a la vivienda.
Del mismo modo, la Comunidad de Madrid, mediante la Resolución 940/2022, de 1 de marzo, de la Dirección General de Evaluación, Calidad e Innovación, de la Consejería de Familia, Juventud y Política Social, ha comenzado a impulsar las viviendas colaborativas para personas mayores, también conocidas como cohousing senior, alejadas de los sistemas residenciales tradicionales, basados en la gestión autónoma, transparente, democrática y participativa, integrando espacios de uso privado y zonas comunitarias.
Así, resulta todo un avance para el co-housing, pues permite inscribirse a este tipo de viviendas colaborativas como centros de servicios sociales, estableciendo un régimen de autorización y por tanto de cumplimiento de unos requisitos y estándares de calidad necesarios, adaptados a la propia naturaleza y finalidad de este tipo de viviendas.
Lo que resulta evidente, es que, mientras el co-housing surge como un modelo de convivencia más orientada a la residencia permanente de sus integrantes, el co-living se enfoca a un grupo poblacional en busca de residencias temporales, de ahí que la normativa catalana lo haya previsto para fomentar, no sólo el alquiler, sino la movilidad formativa y laboral de los jóvenes, cuestiones que inciden evidentemente en la forma jurídica que se adopte para regir las relaciones jurídicas entre las distintas partes involucradas.
No obstante lo anterior, la falta de regulación específica en la mayor parte de nuestro territorio, que permita dar un encaje jurídico a estas figuras resulta, a día de hoy, una cuestión que parece empezar a captar el interés del legislador, para dar respuesta a los nuevos modelos residenciales emergentes, que evite la inseguridad jurídica que puede generar, tanto a nivel inversor y de los futuros inquilinos, respecto de las relaciones jurídicas que puedan establecerse, sin perjuicio del impacto en otras áreas, como por ejemplo, la normativa fiscal aplicable.
Desde las distintas áreas de nuestra firma permaneceremos atentos a la evolución normativa que tenga esta cuestión, en aras de prestar a aquellos interesados un asesoramiento jurídico acorde a proyectos afines a estas modalidades habitacionales emergentes.
Isabel García Gómez- Biedma
Área de Derecho Público